中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型******

　　(经济观察)中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社北京1月19日电 题：中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社记者 庞无忌

　　2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。

　　楼市拥抱新周期

　　国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

　　58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

　　经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

　　经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

　　现房销售推动转型

　　在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

　　近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

　　从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？

　　中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

　　不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。

　　对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。

　　波动性弱复苏

　　近日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

　　全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

　　倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复。

　　张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。(完)

去年银行结售汇和涉外收支双顺差 2023年跨境资金流动将更稳定******

　　本报记者 刘 琪

　　1月18日，国家外汇管理局(下称“外汇局”)公布2022年12月份及全年银行结售汇和银行代客涉外收付款数据。按美元计值，去年12月份，银行结汇2092亿美元，售汇2022亿美元。2022年1月份至2022年12月份，银行累计结汇25709亿美元，累计售汇24635亿美元。

　　按美元计值，去年12月份，银行代客涉外收入5279亿美元，对外付款5048亿美元。2022年1月份至2022年12月份，银行代客累计涉外收入62517亿美元，累计对外付款61753亿美元。

　　“2022年，面对复杂严峻的国际形势，我国统筹疫情防控和经济社会发展，加大宏观调控力度，应对超预期因素冲击，高质量发展取得新成效，实现了‘十四五’良好开局。人民币汇率双向浮动、弹性增强，在合理均衡水平上保持基本稳定。”外汇局副局长、新闻发言人王春英表示，展望2023年，外部环境仍存在不确定性因素，但国内经济有望总体回升，我国外汇市场有基础、有条件保持平稳运行，跨境资金流动将更加稳定。

　　近期外资参与境内证券市场

　　保持活跃

　　王春英表示，我国跨境资金流动全年总体均衡，主要有几方面特点：第一，全年银行结售汇和涉外收支均为顺差，外汇市场供求保持基本平衡。2022年，银行结售汇和银行代客涉外收支顺差规模分别为1073亿美元和763亿美元。近期，在内外部因素共同推动下，我国外汇市场运行更趋平稳，2022年12月份银行结售汇和涉外收支均为顺差，分别为70亿美元和231亿美元。综合考虑其他供求因素，2022年我国外汇市场供求总体保持基本平衡。

　　第二，外汇市场预期总体平稳，市场交易理性有序。在复杂多变的内外部环境下，远期和期权市场反映人民币汇率预期的相关指标变动幅度可控，没有出现持续较强的单边走势，说明市场主体汇率预期保持总体稳定，市场主体结售汇和涉外收支行为理性有序。市场主体结汇意愿基本平稳，总体保持“逢高结汇”的理性交易模式。

　　外汇局公布数据显示，2022年结汇率(即客户向银行卖出外汇与客户涉外外汇收入之比)为67%，较2021年提升1个百分点。企业积极使用自有外汇对外支付，持汇意愿较为稳定。2022年11月末，企业、个人等市场主体的境内外汇存款余额6396亿美元，较2021年末下降562亿美元。

　　第三，货物贸易、外商直接投资等资金流入发挥了稳定跨境资金流动的主导作用。2022年，我国货物贸易跨境资金净流入规模创历史新高，较2021年增长45%，体现了我国对外贸易的发展韧性。外商直接投资资本金项下资金净流入保持较高规模，显著高于疫情前2019年水平；另据商务部统计，2022年1月份至2022年11月份我国实际使用外资1781亿美元，同比增长12%，说明我国经济发展前景以及巨大消费市场对外资吸引力仍然较强。

　　第四，近期境外投资者持续恢复对我国证券市场投资。据外汇局统计，2022年12月份，境外投资者净增持境内债券和股票分别为73亿美元和84亿美元。从最新的市场数据看，近期外资参与境内证券市场保持活跃，2023年1月份上半月净买入境内股票、债券合计约126亿美元。

　　外资将继续稳步投资

　　我国证券市场

　　在复杂严峻的外部环境下，2022年我国外汇收支形势保持总体稳定。王春英表示，我国外汇市场运行总体经受住了考验，人民币汇率在全球主要货币中表现相对稳健，我国跨境资金流动更趋均衡，这主要得益于两大支撑因素，表现为两个“韧性增强”。一方面，国内经济尤其是涉外经济发展韧性增强，国际收支稳健运行得到有力保障。另一方面，外汇市场韧性增强，适应外部环境变化的能力得到较大提升。

　　对于2023年我国外汇收支形势，王春英认为，外部环境仍存在不确定性因素，但国内经济有望总体回升，我国外汇市场有基础、有条件保持平稳运行，跨境资金流动将更加稳定。

　　“国内经济基本面是稳定我国跨境资金流动的决定性因素。”王春英表示，我国经济韧性强、潜力大、活力足，长期向好的基本面没有改变，随着优化疫情防控、稳经济增长等各项政策效果持续显现，2023年我国经济运行有望总体回升。主要国际组织等机构的最新预测数据显示，在全球经济增长放缓的大环境下，我国可能成为唯一呈现经济增速回升的主要经济体。同时，我国坚持推进高水平对外开放，不断提高跨境贸易和投融资便利化水平，加大吸引外资力度，也将继续为跨境资金流动营造良好的政策环境。此外，近期主要发达经济体通胀数据回落，经济下行压力加大，货币政策紧缩节奏可能有所放缓，相关溢出影响将边际减弱。

　　“2023年我国跨境资金流动主要影响渠道有望更趋平稳。”王春英表示，一方面，经常账户将保持合理规模顺差，继续处于均衡区间。货物贸易项下，随着我国统筹疫情防控和经济社会发展成效显现，产业链供应链稳定的基础将更加坚实，同时制造业转型升级和区域贸易合作的持续推进也有助于提升货物贸易产品竞争力、推动出口市场多元化及发展跨境贸易新业态，我国货物贸易有望保持较高规模顺差。服务贸易项下，近年来我国制造业和服务业融合发展，生产性服务贸易尤其是计算机信息服务、商业服务等新兴服务业快速发展，将带动相关服务贸易出口增长。

　　另一方面，资本项下跨境资金流动有望更加稳定。王春英表示，外商来华直接投资保持稳步发展，我国对外直接投资继续合理有序，直接投资将总体延续顺差格局。近年来我国外债结构优化，企业跨境融资波动性降低，未来仍会延续平稳走势。在我国经济增速企稳回升、人民币资产吸引力增强，以及人民币资产避险属性凸显等因素支撑下，外资将继续稳步投资我国证券市场。(证券日报)